Covid-19: Hurra, Mieter dürfen Miete mindern! Oder doch nicht?

Stoerung-der-Geschaeftsgrundlage

Welt.de verkündet am 16.12.2020 um 04:01 Uhr, dass es nun „offiziell“ sei: „Bald dürfen Gewerbetreibende ihre Miete selbst mindern.“ Wenn sich die erste Freude (Mieter) bzw. der erste Schock (Vermieter) gegen ca. 09:30 Uhr dann gelegt hat, lohnt sich ein Blick auf das, was tatsächlich im Berliner Politikbetrieb die Runde macht.

Tatsächlich gibt es derzeit Bestrebungen des Gesetzgebers (zur Erinnerung: Das ist nicht die sonntägliche Telefonkonferenz der Kanzlerin mit Markus Söder, Armin Laschet und den andern, sondern das gewählte Parlament) § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) zu ergänzen. Für Gewerbemietverhältnisse, die von staatlichen Covid-19 Maßnahmen betroffen sind (also irgendwie alle), soll „gesetzlich vermutet [werden], dass erhebliche (Nutzungs-) Beschränkungen in Folge der Covid-19-Pandemie eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen können“ (vgl. Nr. 15 des Beschlusses der besagten Telefonkonferenz vom 13.12.2020). Dies könnte noch in dieser Woche in einem Gesetz festgehalten werden.

Gesetzesprosa

Geplant ist wohl, in Art. 240 EGBGB (also das „Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche“, keine Sorge, das ist nicht mal allen Jurastudentinnen und -studenten geläufig) folgende Regelung aufzunehmen:

Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

Die vorstehende Regelung ist beste Gesetzesprosa. Es hört sich gut an, man zeigt Verständnis und Initiative für den einen Betroffenen (Mieter), ändert aber an der Rechtslage nichts, und ärgert damit praktischerweise den anderen Betroffenen (Vermieter) auch nicht. Eine ganze Reihe von (erstinstanzlichen) Gerichten hatte sich nämlich mit dem Thema Störung der Geschäftsgrundlage bereits anlässlich des ersten Lockdowns im Frühjahr beschäftigt. Nahezu alle gingen davon aus, dass die Maßnahmen anlässlich der Covid-19 Pandemie eine Störung der Geschäftsgrundlage darstellen können. Dieser Teil der Voraussetzungen für die Anwendung von § 313 BGB war also eigentlich gar nicht das Problem.

Ein alter Hut

Dass so viele Klagen der Mieter bislang gescheitert sind lag daran, dass die Mieter die weitere Voraussetzung für eine Anpassung des Mietvertrages nicht darlegen bzw. beweisen konnten, nämlich dass dem Mieter „unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann“. Diese zweite Voraussetzung wird von der Rechtsprechung (zu Recht!) sehr restriktiv gehandhabt, damit nicht jeder Mieter, bei dem es irgendwie schlecht läuft, gleich die Miete mindern kann. Hier hilft immer eine Kontrollüberlegung, die die Notwendigkeit dieses strengen Maßstabs bestätigt: Wäre der Mieter auch bei einer „positiven“ Störung der Geschäftsgrundlage, wenn also sein Geschäft besser liefe als bei Abschluss des Mietvertrages gedacht, bereit eine höhere Miete zu zahlen?

Einer kleinen Manufaktur, die alte Herrenhüte in einem Berliner Kietz aufarbeitet, mag der Nachweis der Existenzgefährdung noch gelingen, der Firma Amazon für deren Auslieferungslager am Kamener Kreuz wohl kaum. Zudem gehört zur „gesetzlichen Risikoverteilung“ sicherlich auch alles, was sich der Gesetzgeber zur Stützung der betroffenen Unternehmen einfallen lässt (Stichwort „Novemberhilfen“, die wohl so heißen, weil sie im November 2021 ausgezahlt werden sollen). Wer bis zu 90 % seines Umsatzes ersetzt bekommen soll, wird wohl kaum vom Vermieter verlangen können, die Miete zusätzlich noch zu halbieren.

Sag mir wann!

Interessant ist auch die Frage, zu welchem Zeitpunkt die wirtschaftliche Not des Mieters zu betrachten ist: Heute oder in einigen Monaten rückwirkend, wenn dann vielleicht ein Gericht entscheidet? Einige Unternehmen sind nämlich bislang viel besser durch die Krise gekommen, als sie im Frühjahr noch befürchtet hatten. Müssen solche Unternehmen eine (vorsorglich zunächst geminderte) Miete dann nachzahlen, wenn sich alles als doch nicht so schlimm herausgestellt hat?

Reden hilft, die Beziehung zu retten

Nichts ist also offiziell, bevor nicht Vermieter und Mieter miteinander geredet und sich darüber geeinigt haben, wie sie mit der Situation umgehen wollen. Die damit verbundenen mühsamen Verhandlungen nimmt die jüngste Gesetzesinitiative den Vertragspartnern jedenfalls nicht ab.

Bemerkenswert an der Gesetzesinitiative ist damit letztlich nur folgendes: Sie bestätigt indirekt die (durchaus umstrittene!) BGH-Rechtsprechung, dass nur die Beschaffenheit der Mietsache selbst bzw. ihre Beziehung zur Umwelt ein Mangel der Mietsache sein kann. Die Auswirkungen der Covid-19-Pandemie verortet der Gesetzgeber jetzt aber selbst „nur“ bei der Geschäftsgrundlage: Sie sind damit kein Mangel der Mietsache. Letzteres wäre nämlich für den Mieter zweifellos der beste Fall, weil dann objektiv und praktisch ohne nähere Betrachtung des Einzelfalls entschieden würde: Amazon könnte dann genauso mindern wie mein Hutmacher.

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