Berlin gedeckelt (Aktualisiert)

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Am 22. Oktober 2019 hat der Berliner Senat beschlossen, dass der Mietendeckel mit dem am 17./18. Oktober ausgehandelten Kompromiss kommen wird.

Hintergrund ist das Bestreben der Berliner Koalitionäre, den als überhitzt empfundenen Mietwohnungsmarkt abzukühlen und die Mieter zu entlasten.

Von dem Gesetz sollen nach Senatsangaben auf Mieterseite etwa 1,5 Millionen Haushalte betroffen sein.

Sogenanntes „Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung“

Mit dem Gesetz werden drei Instrumente zur Steuerung des Mietenmarktes eingeführt:

  1. Mietenmoratorium
    Einfrieren der Mieten auf den Stand vom 18. Juni 2019 ,
  2. Mietendeckel
    Einführen von Mietobergrenzen für alle Wohnungen der Stadt ,
  3. Mietensenkung
    Herabsetzen von Mieten auf eine neu definierte Wuchergrenze.

Ordnungsrecht sticht Zivilrecht

Die bislang preisfreien Mieten werden von nun an zentral und staatlich reglementiert. Die Marktwirtschaft, auch die soziale, wird flächendeckend ausgesetzt.

Das Mietendeckelgesetz ist ein Verbotsgesetz. Wer dem Verbot zuwiderhandelt oder auferlegte Pflichten nicht erfüllt, begeht eine mit bis zu 500.000 EUR belegte Ordnungswidrigkeit.

Ein Widerspruch gegen eine behördliche Maßnahme hat keinen Suspensiveffekt; die aufschiebende Wirkung des Rechtsmittels muss erst mithilfe des Verwaltungsgerichts hergestellt werden, um dem behördlichen Vollzug einer festgesetzten Maßnahme zu entgehen.

Für die Kappung von Mieten werden die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, für die Anzeige oder die Genehmigung von Modernisierungen sowie für die Prüfung von Härtefällen die IBB Investitionsbank Berlin zuständig sein. Für die Bezirksämter verbleiben alle sogenannten allgemeinen Aufgaben zur Umsetzung.

Noch gilt der Mietendeckel nicht

Die bislang bekannt gewordenen Regelungen, auch das Eckpunktepapier vom 18. Juni 2019, sind noch nicht verbindlich. Der Mietendeckel ist noch nicht gültig. Das Gesetz soll voraussichtlich zu Ende Februar 2020 in Kraft treten. Bis dahin ist die Vermietung von Wohnungen „frei“ in den Grenzen der Mietpreisbremse nach §§ 556 d BGB möglich, sofern einschlägig. Das Gesetz wird auf fünf Jahre ab Inkrafttreten befristet sein. Nicht ausgeschlossen ist, dass später eine Verlängerung vorgesehen werden wird.

Tritt das Gesetz in Kraft, fallen die Mieten aus Sicht des Berliner Senates idealerweise auf den Stand vom 18. Juni zurück.

Die viel diskutierte (verfassungsrechtliche) Angreifbarkeit des Gesetzes hindert dessen Wirksamkeit nicht, solange die Verfassungswidrigkeit nicht gerichtlich festgestellt ist. Wie alle Praktiker wünschen wir uns eine schnelle Klärung der offenen Rechtsfragen durch die zuständigen Gerichte. Bis zur Verkündung des Gesetzes im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin kann das Bundesverfassungsgericht nicht angerufen werden, die gerichtliche Prüfung damit nicht beginnen.

Pönalisiert wird das „Fordern“ überhöhter Miete

Wer gegen die Mietobergrenzen verstößt, insbesondere eine (neu definierte) Wuchergrenze überschreitet, handelt wohlmöglich ordnungswidrig. Eine vor Inkrafttreten des Mietendeckels höher vereinbarte Miete wird den Tatbestand der Ordnungswidrigkeit nicht erfüllen, auch wenn die vereinbarte Miete die am 18. Juni 2019 gültige überschreitet und durch in Grenzen erlaubte Modernisierungszuschläge oder Härtefallregelungen nicht gedeckt ist.

Ab Inkrafttreten darf der die gesetzten Grenzen überschreitende Betrag tunlichst solange nicht eingefordert werden, wie die Verfassungswidrigkeit des Gesetzes offen ist. Auch das Ausnutzen einer mieterseitig erteilten Einzugsermächtigung kann ein bußgeldbewährtes Fordern überhöhter Miete sein. Eine höhere Miete mag dann vereinbart, hinsichtlich der überschreitenden Differenz aber nicht wirksam sein.

Vorkehrungen schaffen

Würde das Verfassungsgericht die Verfassungswidrigkeit feststellen, könnte ein bislang nicht eingeforderter (ruhender) Differenzbetrag nur dann nachverlangt werden, wenn dieser vereinbart war. Für eine solche Vereinbarung stehen die bekannten Miethöheregelungen des BGB zur Verfügung, gegebenenfalls begrenzt durch die Mietpreisbremse. Mieter müssen sich eventuellen Nachforderungen stellen und Erspartes möglichst zur Seite legen.

Ist eine Vereinbarung unterblieben, kann der Nachteil nicht mehr aufgeholt werden. Berlin haftet für Ausfälle infolge der Beachtung des möglicherweise verfassungswidrigen Gesetzes nicht.

Für derlei Vorkehrungen raten wir eine sorgfältige Einzelfallprüfung an.

Äpfel, Birnen und Bananen zum Einheitspreis

Mietobergrenzen werden unabhängig von der Lage der Wohnung im Stadtgebiet, der Ausstattung (von einer groben Kategorisierung abgesehen) oder der sonst wertbildenden Merkmale gelten.

Langfristig vermietete Wohnungen werden Wohnungen zum vorübergehenden Gebrauch genauso gleichgestellt wie Wohnräume innerhalb der Vermieterwohnung solchen in großen Mietshäusern oder möblierte den unmöblierten Wohnungen. Nur für Wohnungen in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen gelten um 10 % erhöhte Grenzen. Und für Wohnungen mit sogenannter erhöhter Ausstattung sind 1,00 EUR oberhalb der Grenze erlaubt.

Abgesehen davon wird eine Wohnung am Kollwitzplatz wie eine Wohnung in der Fasanenstraße genau so viel kosten wie eine Wohnung am Bahnhof Lichtenberg. Es wird nur noch nach Baualtersklasse und Vorhandensein von Sammelheizung, Bad und/ oder Innen-WC unterschieden.

Bei (neuen) Vermietungen ab Inkrafttreten des Gesetzes darf höchstens die Vormiete, gekappt auf die Mietobergrenze, vereinnahmt werden. Die Mietobergrenze ist um bis zu 1, 00 EUR/ m² erhöht, wenn es mietrelevante Modernisierungen gab.. Ein davon abgesehenes Übersteigen der Vormiete ist nur in Wohnungen mit sogenannter moderner Ausstattung und bei besonders billigen Vormieten von bis zu einer Grenze von 5,02 EUR/ m² möglich.

Bei Bestandsmietverhältnissen (Vermietungen vor Inkrafttreten) wird die Miete reduziert, wenn die – je nach Lage der Wohnung höheren oder niedrigeren – Mietobergrenzen um mehr als 20 % überschritten sind (Kappung).

Mietobergrenzen

Unter der Annahme des Berliner Senates, dass der Mietenmarkt Berlin bis zum Ende des Jahres 2013 noch ausgeglichen funktionierte, werden die danach erhobenen Mieten skeptisch betrachtet. Der Mietenmarkt in Berlin wird daher mit Obergrenzen überzogen, die sich an dem Mietspiegel aus dem Jahr 2013 (dem vorvorletzten) orientieren und lageunabhängig gelten. Die Mietspiegelwerte 2013, zum Stichtag 1. September 2012 (also vor sieben Jahren) erhoben, sollen entsprechend der Reallohnentwicklung bis 2019 fortgeschrieben worden sein und weisen nun die zulässigen Mieten als Mietobergrenzen wie folgt aus:

Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung (Ausstattung):

ohne Sammelheizung, ohne Bad
Bis 1918:
3,92 Miete EUR/ m²
1919 bis 1949:
4,59 Miete EUR/ m²
mit Sammelheizung oder mit Bad
Bis 1918:
5,00 Miete EUR/ m²
1919 bis 1949:
5,22 Miete EUR/ m²
1950 bis 1964:
5,62 Miete EUR/ m²
mit Sammelheizung und mit Bad
Bis 1918:
6,45 Miete EUR/ m²
1919 bis 1949:
6,27 Miete EUR/ m²
1950 bis 1964:
6,08 Miete EUR/ m²
1965 bis 1972:
5,95 Miete EUR/ m²
1973 bis 199:
6,04 Miete EUR/ m²
1991 bis 2002:
8,13 Miete EUR/ m²
2003 bis 2013:
9,80 Miete EUR/ m²

jeweils zzgl. 10 % bei Wohnraum in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen;

jeweils zzgl. 1,00 EUR bei Wohnraum mit sogenannter moderner Ausstattung (bei mindestens 3 von fünf Kriterien: schwellenlose Erreichbarkeit Personenaufzug, Einbauküche, hochwertige Sanitärausstattung, überwiegend hochwertiger Bodenbelag, Energieverbrauchskennwert weniger als 120 kWh/ (m²a);

für die Bestimmung der Wuchergrenze jeweils mit Abschlägen von 0,28 EUR/ m² in einfacher bzw. von 0,09 EUR/ m² in mittlerer Lage bzw. mit Zuschlag von 0,74 EUR/ m² in guter Lage (Wuchergrenze plus 20 % über der jeweiligen Mietobergrenze).

Neubau ist nicht gleich Neubau, Revitalisierung ist kein Neubau

Stichtag für die Herausnahme von neu errichteten Wohnungen aus dem Korsett des Mietendeckels ist das Erreichen der „ersten Bezugsfertigkeit“ zum 1. Januar 2014. Wohnungen, die zwischen dem 1. Januar 2014 und dem 30. September 2014 fertiggestellt worden sind, sind vom Mietendeckel ausgenommen, unterliegen aber der Mietpreisbremse. Dort beginnt die Neubaueigenschaft erst am 1. Oktober 2014. Später fertig gestellte Wohnungen fallen aus beiden Regularien heraus.

Dass totalsanierte Wohnungen unter dem Gedanken der Wiederzuführung von unbewohnbar gewordenem Wohnraum an den Mietenmarkt wie Neubauten behandelt werden könnten, ist nicht vorgesehen.

Mietabsenkung und mietendeckeldefinierter Wucher

Die neu eingeführte Wuchergrenze bemisst sich leicht differenziert von den Tabellenwerten der Mietobergrenzen.

Mietabsenkungen auf die neu definierte Wuchergrenze werden unabhängig von der Leistungsfähigkeit (Haushaltseinkommen) des Mieters erfolgen. Das dürfte den Prüfungsaufwand für die Behörden erheblich minimieren, bewirkt aber – wie schon bei der Mietpreisbremse – eine undifferenzierte Begünstigung auch der vermögenden Mieter in guten Wohnlagen.

Die damit bewirkte Vermögensverschiebung von der Vermieterseite auf die Mieterseite wird jedenfalls die dringend nötige Befeuerung des Wohnungsbaus nicht bringen und die Wohnungsknappheit, die eine Ursache der Überhitzung ist, nicht entschärfen.

Allein bei der neuen Wuchermiete gibt es eine gewisse Differenzierung nach Wohnlagen (Abschläge von der festgesetzten Mietobergrenze von 0,28 EUR/ m² für einfache Lagen, Abschläge von 0,09 EUR/ m² für mittlere Lagen und Zuschläge von 0,74 EUR/ m² für gute Lage). Ist die geforderte Miete höher als 20 % über einer so ermittelten Mietobergrenze ist es eine Wuchermiete. Erstmalig ist die Absenkung nach 9 Monaten (ab Inkrafttreten) möglich (frühestens Ende Oktober 2020).

Die Herabsetzung der Miete erfolgt behördlicherseits und nur auf Antrag des Mieters. Der Vermieter wird allerdings gesetzlich verpflichtet sein, derlei Anträge wie folgt zu provozieren:

Mitteilungspflicht des Vermieters

Bußgeldbelegt hat der Vermieter proaktiv nicht nur den Mietinteressenten vor Mietvertragsunterzeichnung, sondern auch Bestandsmieter – und zwar binnen zweier Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes – über die „maßgeblichen Umstände“ zur Berechnung der Mietobergrenze zu unterrichten.

Anders als bei Neu- oder Wiedervermietung von Wohnungen muss die Unterrichtung im Bestandsmietverhältnis nicht mit Schriftform erfolgen (tunlichst aber nachweisbar). Der Mitteilungsaufwand dürfte immens werden, da stets die erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung (notfalls Einsichtnahme Bauarchiv), die Ausstattung der Wohnung (Merkmale Sammelheizung/ Bad und WC), die Lage der Wohnung in Gebäuden mit 2 oder mehr Wohnungen sowie die Bezifferung einer etwaigen Modernisierungsumlage in Euro für konkret bezeichnete Modernisierungsmaßnahmen in den letzten 15 (!) Jahren vor Inkrafttreten und etwaig begründete Ausnahmen (Härtefall) enthalten muss. Bei nach Inkrafttreten erfolgter Modernisierung oder Änderung und auf Aufforderung des Mieters muss die Information aktualisiert werden.

Modernisierungen mehrfach beschränkt

Modernisierungen dürfen nur mit bis zu 1,00 EUR/ m² in fünf Jahren mietrelevant werden (Anzeige an die Behörde) und die Mietobergrenze um nicht mehr als 1,00 EUR/ m²  überschreiten. Kostspieligere Modernisierungen können behördlich genehmigt und über Förderprogramme unterstützt werden, so dass es für den Mieter bei der Mieterhöhungsgrenze von 1,00 EUR/ m² bleibt. Als Genehmigungsregelfälle sind vorgesehen

  • die gesetzliche Verpflichtung zur Vornahme bestimmter Modernisierungen durch den Vermieter,
  • das Verfolgen von Klimaschutzzielen des Landes Berlin durch bestimmte Maßnahmen,
  • die Herstellung von Barrierefreiheit in der Wohnung;

andere Maßnahmen sind ausgeschlossen, sofern sie mietrelevant werden sollen.

Härtefall Vermieter

Vermieter sollen bei sogenannter unbilliger Härte Unterstützung beantragen können, die im Genehmigungsfall zu erhöhter Miete führt. Der hierdurch belastete Mieter soll bei WBS-Berechtigung Mietzuschüsse bekommen können. Regelfälle unbilliger Härte sind dauerhafte Verluste bei dem Vermieter und Substanzgefährdung der Mietsache.

Idee des Werterhalts

Erstmalig im Jahr 2022 wird eine Anpassung der gedeckelten Mieten um 1,3 % als Inflationsausgleich unter Beachtung der Regularien der §§ 558 ff. BGB möglich sein. Die Anpassung dürfte jährlich erfolgen, wäre im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens gemäß § 558 a BGB aber nur 15monatlich erlaubt. Die strikten Mietobergrenzen dürfen durch den Inflationsausgleich nicht überschritten werden.

Fazit

Berlin betritt mit der avisierten Regelung Neuland.

Das Gesetz wird, sollte es wie skizziert verabschiedet werden, verfassungsrechtlich mit offenem Ausgang angegriffen werden. Wir stellen uns in unserer Beratungspraxis darauf ein und werden einzelfallabhängig Handlungsempfehlungen aussprechen.

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